재미있으면 되지

https://booking.naver.com/booking/10/bizes/1086135

https://map.naver.com/p/entry/place/1494784972

1. 원상복구

① 계약이 종료된 경우에 임차인은 임차 상가건물을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다.

- 위 내용이 일반적으로 계약서에 명기가 되어있는 사항이고, 표준계약서에도 명기가 되어있다.

- 임차인이 불복하여 소송을 해도 상관이 없다.  원상복구가 안된 항목은 인테리어 업체와 마지막 정산때 가서 견적받아서 줄것.

2. 임대료 정산

- 미납된 임대료가 있으면 정산.

- 나가는 날짜가 정산일과 다르면 사용일자에 맞춰서 월세 정산

3. 전기료, 수도료, 인터넷 철거

 - 전기료는 한전에 연락하면 정산가능 ( 강릉예시 : 033 - 123 )

 - 수도요금 : 시청의 수도요금 관리 담당 ( 강릉예시 : 033-640-5610 )

 - 인터넷 철거 : 세입자가 알아서 철거하고 공유기 등 없으면 됩니다. 

4. 사업자등록증 주소이전 / 영업신고증 말소

- 폐업일 경우 사업자폐업신고, 영업신고증 말소까지 해야하고 이는 원상복구 항목에 들어갑니다. 

 ( 두가지가 신고가 안되면 다음 세입자가 같은장소에서 사업을 할수가 없으므로, 원상복구가 안된 것으로 판결이 난 사례가 있습니다. )

- 사업자등록 주소이전은 개인정보라 세입자가 확인해 줘야합니다. 

- 사업자폐업은 홈텍스의 사업자등록 상태조회에 가시면 확인이 가능합니다.

- 영업신고증 말소는 시청의 위상과에 문의하면 됩니다. ( 강릉예시 : 033-660-3020 )

- 영업신고증은 해당하는 업종만 신고하는 것이니 모든 상가에 적용되지 않습니다.

상가 임대인으로써 챙겨야할 항목 리스트

1. 임대차 계약서

 - 법무부에서 제공하는 상가임대차계약서 표준양식입니다.

  https://www.moj.go.kr/moj/316/subview.do

2. 임대차계약서에 선불, 후불에 대한 내용이 없으므로 별도 표기가 필요합니다. 

 - 상가 정산을 하는 월말쯤으로 선불로 명기하는 것이 편하더라구요

3. 특약사항 ( 제일 중요하게 정해야 할 부분 )

- 원상복구 해야할 항목 중 빼줄 부분

- 인테리어 기간 중 청소

- 간판 등 시설물 설치에 대한 협의

- 뒷마당과 같은 부대시설 사용여부, 관리여부

- 

4. 임차인과 협의 할 사항

 - 초기에 임차인분과 월세를 2~3달치를 받지 않고 내부 인테리어 문제들을 알아서 처리하는 것으로 협의를 하면 좋습니다. 

원안

임차인은 현재 임차중인 목적물에 계약기간까지의 월세를 지급해야 하는 의무가 있다. 

대안

(임대인과 협의)

0. 계약기간까지 월세 제외한 보증급 환급

1. 새로운 임차인이을 구할때까지 월세 지급 + 위약금

2. 새로운 임차인이을 구할때까지 월세 지급 + 임대인의 중개수수료 지급

등등 여러 사례가 있다. 

* 중도 퇴실 시 폐업신고 확인 할 것 - 다음 임차인이 사업자 못낼 수 있음

내용증명 5분완성!!

내용증명 보내는 방법은 매우 간단하다. 

1.인터넷에서 필요한 양식을 찾는다.

2.양식을 내게 맞도록 자성한다.

3.우체국 내용증명 홈페이지에 등록 후 발송 끝.

1. 양식 찾기

저는 상가임대차 계약해지 내용증명을 보낼 필요가 있어서 아래 블로그에서 양식을 찾아서 썼어요.

가족간의 대출이라던지... 필요한 양식을 구글에 검색하면 잘 나옵니다.

https://m.blog.naver.com/nougury/221623700953

2. 양식을 작성한 후 PDF파일로 만듭니다. 

- 사인이 들어가야 하는 경우 출력해서 사인 후 PDF파일로 만들면 됩니다. 

- 사진파일은 안됩니다. 

3. 우체국 내용증명 신청

아래사이트 들어가면 됨. ( 네이버에 우체국 내용증명 쳐도 나옴)

https://service.epost.go.kr/postal/front/econprf/pafay02b01.jsp

 - 로그인 하기

 - 필수 프로그램 깔기

 - 그러고 나서 아래 화면의 받는 사람을 등록합니다. 

- 발송문서를 추가비용내고 받아볼 필요없으므로 수령안함 체크 

 ( 보낼 문서를 똑같이 인터넷으로 출력 가능 )

- 받는분 지정

- "받는분 목록에 추가" 버튼을 꼭 클릭해줘야함.

- 맨 아래 본문작성 클릭

- 프로그램실행 되면 위와 같은 팝업이 뜹니다.

- 그러면 작성해 둔 PDF 파일을 첨부하면 됩니다. 

 ( 여백 설정을 맞춰야 한다고 가끔뜨는데, 스캔 다시하거나.... 안될땐 작성된 A4용지를 잘라서 스캔함 )

- 등록이 되고 나면 받는사람 한번더 입력하고 아래 순서대로 클릭하면 작성완료!!

실제 작성해보면 등록하는 것은 하나도 안어렵다. 

https://blog.naver.com/youb2house/220995447968

민법

제628조(차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

상가건물 임대차보호

상가건물 임대차보호법 11조에는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해서 결국 상당하지 아니하는 경우에 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해서 증감을 청구할 수 있다고 하고 있습니다.

임대차보호법 2항에서는 증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못한다고 하는 제한 규정을 두고 있습니다.

그리고 이런 부분을 조금 더 구체화하는 차원에서 임대차보호법 시행령 제4조에는 증액청구를 할 때 청구 당시에 차임 또는 보증금의 100분의 5, 다시 말하면 5%의 금액을 넘지 못한다고 하는 부분을 두고 있습니다.

임대료인상률 상한 제한 

상가임대차 계약 당시의 임차료 및 보증금이 경제사정 등의 변동으로 인하여 인상할 필요성이 있는 경우, 5%를 넘지 않는 범위 내에서 인상 가능 

계산 방법 
[보증금 + (월세 * 10)] * 5% = 증액 가능한 보증금 ( 월세로 올리려면 나누기 10한 금액)
예) 보증금 1500 월세 60 인 경우
 (1500 + (60*10) )* 5% = 105  
  

  => 보증금 75만원 + 월세 3만원 증액 
  => 보증금 105만원 증액가능 or 월세 10.5만원 증액 가능
  

http://www.ltn.kr/news/articleView.html?idxno=23035 

환산보증금

환산보증금 범위를 초과하는 임대차계약은 보증금액 상한규정(5%)의 규정이 제한되지 않음.

https://blog.naver.com/youb2house/220995447968