점유이전금지가처분과 명도소송
점유이전금지가처분과 명도소송에 관하여 잘 정리된 내용
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집주인이 세입자를 내보내려면 명도 소송을 해야 합니다. ★명도 소송은 세입자에게 집을 비워 줄 것을 요구하는 소송이며, 임대차계약 기간 중에는 세입자에게 명도 소송을 해도 집주인이 이길 수 없습니다. 세입자가 주거할 수 있는 권리를 보증하는 합법적인 문서인 임대차계약서가 있기 때문인데요. 명도 소송을 진행하고 승소하기 위해서는 계약을 해지해서 세입자가 더이상 집에서 살 권리를 박탈하는게 우선입니다.
월세가 2개월 이상 밀린 것은 계약 해지의 정당한 사유입니다. 세입자에게 임대료 연체로 인해 계약을 해지한다는 통보를 하면 됩니다. 세입자가 집주인의 통보를 받으면 바로 계약이 해지되는데, 세입자가 통보를 받지 못했다고 우기는 경우가 종종 있으므로 세입자가 통보를 받았다는 사실을 증명할 수 있는 수단을 활용하는 것이 좋습니다. 전화로 전달할 때는 녹음을 해도 되고, 내용증명을 보내도 됩니다. 카카오톡이나 수신 여부를 확인할 수 있는 문자메세지를 이용하는 방법도 좋습니다.
세입자에게 해지 통보를 했다면 이제 명도 소송을 통해 집을 넘겨 받을 차례 인데요. 여기에서 한 가지 중요한 포인트가 있습니다. 명도 소송 이전에 '점유이전금지가처분'을 받아야 합니다. 명도 소송 승소 판결문에는 세입자보고 집을 비우고 집주인에게 넘겨주라는 명령이 담겨있습니다. 이 명령을 실행하는 것이 바로 명도 집행이죠. 그런데 명도 집행을 하려는 시점에 세입자가 아닌 다른 사람이 살고 있다면 명도 집행을 할 수 없습니다. 예컨대 월세를 연체한 세입자가 A가 아닌 B가 들어와 살고 있는 경우 세입자 A를 내보내라고 명령하는 판결문은 B에게 적용할 수 없습니다. 집주인 입장에서 볼 때 시간과 돈을 써가며 승소했는데 엉뚱한 사람인 B때문에 명도 집행을 할 수 없으니 엄청난 스트레스를 받을 수 밖에 없겠죠. B를 내보내려면 B를 상대로 명도 소송을 따로 진행해야 됩니다.
이와 같은 낭패를 겪지 않으려면 명도 소송을 하기 전 점유이전금지가처분을 받아야 합니다. 현재 세입자는 집에 거주하면서 공간에 대한 영향력을 지닌 상태입니다. 세입자는 집 안에서 마음대로 돌아다닐 수 있고, 집을 마음대로 쓸 수 있습니다. 이를 세입자가 집을 점유하고 있다고 표현할 수 있죠. 계약 해지와 무관하게 세입자가 집을 점유하고 있는 한 영향력은 유지 되는 것인데요. 만약 세입자가 다른 사람을 집에 들이면 공간에 대한 영향력을 넘긴 셈이기에 점유가 이전됩니다. 점유이전금지가처분은 세입자가 다름 사람에 집을 내어주지 못하게 하여 집에 대한 공간적 영향력을 행사하는 사람이 바뀌지 않게 하는 것입니다.
점유이전금지가처분을 받고 명도 소송을 진행하게 되면 세입자는 보통 "보증금을 받기 전에는 집을 비워줄 수 없다."라는 주장을 하곤 합니다. 이 때 법원에서는 "보증금을 돌려받는 동시에 집을 비워라."라는 판결을 하게 되죠. 집주인이 보증금을 돌려주는 것과 세입자가 집을 비우는 것을 동시에 실행하라는 의미에서 동시이행판결이라고 합니다. 이와 같은 판결이 나오는 이유를 살펴보겠습니다.
임대차 계약이 끝나면 집주인과 세입자의 눈치 싸움이 시작됩니다. 집주인은 보증금을 먼저 돌려주자니 세입자가 보증금을 받고도 집을 안 비워주면 어떻게 하나 라는 생각에 골치가 아프고, 세입자는 집을 비워주고 나서도 집주인이 보증금을 안 두면 어떻게 하나 걱정이됩니다. 이런 상황에서는 먼저 의무를 이행하는 쪽이 불안할 수 밖에 없습니다. 당연히 이 상태에서는 아무도 의무를 이행하려고 하지 않는데요. 그래서 판례는 집주인이 보증금을 돌려주는 것과 세입자가 집을 비워주는 것을 동시에 하도록 규정하고 있습니다. 이를 동시이행관계라고 합니다. 집주인의 의무와 세입자의 의무가 동시이행관계에 있기 때문에 양측이 동시에 의무를 이행하라는 판결이 나오는 것입니다.
보증금을 돌려줄 때는 받지 못한 월세를 제외한 잔액만 돌려주면 됩니다. 보증금은 임대차계약에서 발생하는 세입자의 모든 채무를 담보하는 성격이 있기 때문입니다. 밀린 임대료, 관리비 등 세입자가 내야하는 모든 돈을 자동으로 보증금에서 공제됩니다. ★ 예를 들어 보증금 500만원/ 월세 70만원 계약인데 임대료가 4개월 밀린 상태에서 집주인이 게약을 해지하고 명도 소송을 하면, 보증금 500만원에서 밀린 임대로 4개월분인 280만원을 공제하고 "세입자는 220만원만 돌려받는 동시에 집을 비워라."라는 판결이 나게 됩니다. 통상적으로 명도 소송을 제기해서 집행을 완료할 때 까지 6개월 내외의 시간이 걸리므로 임대차 계약 시 1년 이상의 월세와 관리비를 보증급으로 받으면 집주인이 돈을 떼일 염려는 크지 않습니다.